澳洲房地产热潮正逼近一个关键拐点，其走势与全球金融危机（GFC）爆发前夕惊人相似。专家警告，住房市场正加速冲向 2028 年前后的深度衰退期。
尽管悉尼和墨尔本的房价增长已陷入停滞，但作为二级市场的珀斯、阿德莱德和布里斯班仍在强劲补涨。
近日，The Land Cycle Investor 创始人 Catherine Cashmore，深度剖析了被市场长期忽视的“18年房地产周期”法则。
在多数澳洲人还在争论房价是否会续创新高时，Cashmore 提出了一个令人不安的观点：如果市场走向巅峰早已命中注定呢？
Cashmore 并非普通的市场评论员，她凭借深厚的经济研究背景，长期致力于挖掘房地产周期的结构性驱动力。她基于数据的长期分析往往挑战主流观点，在业内广受认可。
在访谈中，她提出了一个与官方“软着陆”预期截然相反的论断：澳洲正处于 18 年土地周期的冲刺阶段，预计房价将在 2026-27 年见顶，而 2028-30 年将迎来真正的衰退大潮。
这一观点并非孤立存在，它与本纳周期（Benner Cycle）等多个长期经济模型高度吻合，所有理论均指向同一个高风险窗口。
多数投资者忽视的危险汇合点
这不仅仅是理论推演，更是多重历史规律的交汇。
起源于 19 世纪的本纳周期绘制了跨世纪的繁荣与萧条。历史证明，该模型预测的峰值与多次重大经济转折点精准吻合，包括 2008 年金融危机的前哨。
与此同时，土地周期理论也解释了疫情后资产价格为何出现爆发式增长。Cashmore 指出，创纪录的刺激措施、超低利率以及流动性激增共同推升了市场。这并非偶然的繁荣，而是一个大周期后期特有的“过度阶段”，预示着最后狂欢的到来。
核心观点：土地是经济波动的根源
在 Cashmore 看来，土地并非单纯的资产类别，而是整个经济的基石。她表示，随着土地价值飙升，资本会逐渐从创新、工资和商业投资等生产性活动中抽走，转而流向纯粹的投机。
这种资源的错配正是周期的起点。
揭秘 18 年轮回模式
Cashmore 研究的核心是一个在几个世纪中反复出现的结构：
- 长达 12-14 年的土地价值上涨期；
- 周期中期的短暂放缓； - 投机驱动的最后狂欢；
- 最终陷入衰退。
Cashmore 强调，虽然该规律并非像时钟般严丝合缝，但其一致性令人侧目。它真实反映了信贷扩张、投机积聚以及系统最终走向崩溃所需的时间窗口。
主流经济学家的“短视”瓶颈
Cashmore 针锋相对地指出了主流经济学的盲点。她认为，我们毫无疑问正滑向重大衰退，真正的问题不在于是否会发生，而在于何时发生，而这正是多数专家无法回答的。
回顾 2007 年，当时的共识也是房价将持续上涨，几乎没有主流经济学家预见到巅峰已至。随之而来的并非温和回调，而是导致多国银行系统崩溃的全球金融危机。
Cashmore 警告称，在周期进入如此晚期的阶段，价格不可能无限制走高。现在的关键不在于某些地区是否还会小幅上涨，而在于我们离转折点究竟还有多近。
澳洲市场具备免疫力吗？
许多人认为澳洲市场具备特殊韧性，受移民需求和强健银行系统的支撑，能够躲过周期。但 Cashmore 反驳称，该周期在澳洲同样存在，只是表现形式因通胀和政策干预而有所不同。
她指出，如果剔除名义价格，通过通胀调整后的实际回报来看，澳洲的周期脉络其实异常清晰。
潜在风险：“死钱”时期的痛苦
值得注意的是，衰退未必总是以“崩盘”的形式出现。
通过对澳洲实际房价的分析，Cashmore 发现了一个清晰模式：在强劲增长后，往往会紧随一个长达 7 到 10 年的停滞期。在这段“死钱”期内，房产的实际回报率几乎为零。
“人们总担心价格下跌，但通常情况下，真正的风险是时间成本的损耗，”她解释道。
为什么加息无法立即叫停热潮？
一个反直觉的现象是，加息往往无法在周期后期立即扼杀上涨。
Cashmore 解释说，利率通常在峰值前开始攀升，但这初起反而会刺激那些担心借贷成本上涨的买家“提前入场”，导致市场在最后阶段异常活跃。只有当压力积聚到临界位，系统才会显露裂痕。
下一波危机的关键时间表
Cashmore 的研究将澳洲二战以来的土地周期划分为四个阶段，目前我们正处于第四个周期的尾声：
-峰值预警：2026 年至 2027 年
-市场反转：紧随峰值之后
-经济衰退：2028 年至 2030 年
她指出，在周期后期，由于恐慌性入场（FOMO）和过度举债，人们往往会停止质疑高昂的价格并感到一种虚假的安全感，而这恰恰是系统最脆弱的时刻。
结语：投资者应警惕模式识别
大多数投资者习惯于盯着利率变动和短期新闻，却忽视了更宏观的结构性风险。
Cashmore 总结道，如果土地增益在很大程度上不被征税，投机和信贷扩张就会不断自我强化。这不是关于预测未来的水晶球，而是基于历史规律的模式识别。
风险不在于意外的降临，而在于当历史规律再次上演时，多数人依然选择视而不见。
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